Themen der Woche
Leistbarkeit:
Der Optimismus kehrt zurück, dass es mit der eigenen Immobilie klappen könnte. Das zeigt die Leistbarkeitsstudie der Interhyp-Gruppe, über die auch die Süddeutsche Zeitung berichtet. Dafür wurden mehr als 1.000 Käuferinnen und Käufer sowie Immobilieninteressierte befragt. Es wurde deutlich, dass die Verunsicherung des vergangenen Jahres allmählich mehr Zuversicht weicht. Die Einschätzung, das „Vorhaben Immobilie” umsetzen zu können, ist im Vergleich zum Vorjahr um sieben Prozentpunkte gestiegen. Dies liegt am gesunkenen Zins im Vergleich zu den 4,23 % bei zehnjähriger Zinsbindung Ende 2023. In Zahlen ausgedrückt: Wer im November 2023 eine Darlehenssumme von 320.000 Euro zu einem Zinssatz von 4,2 % aufnahm, zahlte eine monatliche Rate von 1.650 Euro. Wer jetzt die gleiche Summe zu 3,69 % aufnimmt, hat eine Rate von 1.520 Euro. Auf ein Jahr gerechnet sind das rund 1.600 Euro Ersparnis.
Doch es ist Zeit zu handeln. Der jüngste Immobilienpreisindex des Beratungsunternehmens Empirica weist auf einen leichten Anstieg der Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnungen hin. Auch neue Ein- und Zweifamilienhäuser verteuern sich erstmals seit zwei Jahren wieder. Unsere Umfrage zeigt jedoch, dass sich 25 % der an einem Kauf Interessierten darauf verlassen, durch einen Zufallsfund an eine Immobilie zu kommen. Außerdem haben gerade einmal 34 % der Befragten ihre finanziellen Möglichkeiten im Detail durchgerechnet. Zwei Drittel kennen also ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht. Oft fehlt es an Systematik, klar definierten Zielen und einem Zeitplan. Denn das A und O des Immobilienkaufs ist eine solide Berechnung der Möglichkeiten.
Bestand:
Ein weiteres Ergebnis der Leistbarkeitsstudie zeigt, dass 53 % der Befragten den Kauf einer Bestandsimmobilie mit hohem Energiebedarf ausschließen. Viele Menschen fürchten den Aufwand einer notwendigen Sanierung und steigende Energiekosten. Dabei muss es keine Komplettsanierung sein. Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist festgehalten, dass bei einem Eigentümerwechsel verschiedene Sanierungsmaßnahmen fristgerecht umgesetzt werden müssen. Zwar muss die oberste Geschossdecke gedämmt werden, wenn der Dachboden unbewohnt ist. Das ist weniger aufwändig und preiswerter als eine Dachdämmung. Auch das Dämmen von Rohrleitungen kann in Eigenleistung durchgeführt werden. Diese Bestandsimmobilien bieten eine gute Einstiegschance in den Markten. Mit einer detaillierten Kalkulation der notwendigen Modernisierungsmaßnahmen hat man einen starken Hebel bei den Preisverhandlungen, dafür gibt es Sanierungsrechner. Ein Aspekt, den viele nicht berücksichtigen: Wenn sich durch eine Modernisierung die Energieklasse verbessert, sind günstigere Konditionen bei den Krediten möglich. Noch diesen Sommer soll das KfW-Zuschussprogramm „Jung kauft Alt“ starten, mit dem die Bundesregierung den Kauf von älteren Immobilien durch junge Familien fördert.
Vorteil Eigentum:
Wer zur Miete wohnt und eine Immobilie kaufen möchte, wird ausrechnen, was langfristig preiswerter ist: der Mietzins oder der Bauzins. Dass diese Rechnung alleine nicht ausreicht, zeigt der aktuelle Wohnkostenreport des Instituts der deutschen Wirtschaft (iW) im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro. Für die Studie wurden die Wohnkosten für selbstgenutztes Wohneigentum mit den Kosten verglichen, die für Mieterinnen und Mieter anfallen: In 127 von 401 Landkreisen ist Wohneigentum trotz gestiegener Zinsen günstiger als Mieten. Das gilt sowohl für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer als auch für Kapitalanlegerinnen und -anleger. Das Portal Haufe hebt hervor, dass Wohnimmobilien eine moderate Rendite bei hoher Wertstabilität bieten. Bei stagnierendem Wohnungsbau werden die Mieten langfristig weiter spürbar steigen. Das sollte man in langfristige Kalkulation einfließen lassen. Für Kapitalanlegerinnen und -anleger kann es bedeuten, dass sie mit höheren Einnahmen kalkulieren können.
